廣東踏信冷鏈物流有限公司與物流有限公司是一家集普貨,冷藏冷凍的物流公司，是一家專業(yè)從事跨省市公路貨物運(yùn)輸和倉儲(chǔ)的服務(wù)性企業(yè)。公司實(shí)力雄厚，擁有多年的營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)。公司在倉儲(chǔ)部現(xiàn)擁有5000平方米倉庫，冷藏冷凍倉庫1000平方，倉儲(chǔ)能力達(dá)5000余噸。設(shè)有多個(gè)和儲(chǔ)運(yùn)網(wǎng)點(diǎn)，自備貨運(yùn)車輛30余輛（5T-30T），網(wǎng)絡(luò)合同車100輛，另有多輛危險(xiǎn)品車輛，備有市區(qū)通行證可隨時(shí)為您提供市內(nèi)短駁，零擔(dān)快運(yùn)業(yè)務(wù)，設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)市內(nèi)倉庫備有各類鏟車等裝卸設(shè)備。公司在全國部分城市與近百家物流公司建立了長期可靠的聯(lián)運(yùn)關(guān)系。實(shí)現(xiàn)了物流配送的一站式服務(wù)，在解決貨物快速分流的同時(shí)，也為客戶提供門到門配送服務(wù)。為了促進(jìn)市場(chǎng)競爭能力、強(qiáng)化公司管理和提升企業(yè)形象，不斷的學(xué)習(xí)前沿物流模式優(yōu)化企業(yè)管理資源。多年來，公司很多員工都經(jīng)過現(xiàn)代化物流理論與運(yùn)營的培訓(xùn)，并且長期從事車輛調(diào)度和運(yùn)輸管理業(yè)務(wù)，熟悉物流市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，積累了豐富的物流操作經(jīng)驗(yàn)。以誠信、熱情、**的工作為各大企業(yè)服務(wù)，與多家國內(nèi)**企業(yè)建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系，公司業(yè)績蒸蒸日上!

近年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)走低，又受到疫情侵?jǐn)_，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展難上加難。但隨著居民消費(fèi)對(duì)電子商務(wù)需求的激增，使得人們對(duì)線上消費(fèi)的依賴越來越重，生鮮配送、冷鏈需求、高標(biāo)倉等物流需求暴增，使得物流地產(chǎn)熱度直線上升，成為房地產(chǎn)業(yè)“脫虛轉(zhuǎn)實(shí)”，“由輕到重”實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的新機(jī)遇。

圖片

總量過剩

房地產(chǎn)悄然大轉(zhuǎn)變

2022年，又是一個(gè)魔幻年景。疫情持續(xù)兩年后，全國多個(gè)城市今年又開始了稱做全域靜默的居家抗疫。當(dāng)北上廣深這些一線城市都輪番上演全城靜默的硬核防疫戲碼時(shí)，各行各業(yè)自然也陷入全體靜默的停滯狀態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)自去年跌成狗后，再被一波波疫情收割，如今的慘狀已經(jīng)無需用語言來形容。全行業(yè)在供需兩端都深陷疲軟：需求端，在無休止地疫情侵?jǐn)_下，購房者的收入預(yù)期和投資信心已極速衰竭，買房欲望降到歷史*低點(diǎn)。供應(yīng)端，房屋總量過剩世人皆知。

在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)賽道上，早已擁擠不堪，紅海競爭的結(jié)果就是極度地內(nèi)卷。對(duì)開發(fā)商而言，以往駕輕就熟的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在今年都有點(diǎn)玩不下去的感覺。但是要看到，危機(jī)，危機(jī)，從來都是危險(xiǎn)和機(jī)遇并存?；剡^頭來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全盤觀察，會(huì)發(fā)現(xiàn)這些年的行業(yè)主旋律，除了“房住不炒”的一貫提法，“脫虛轉(zhuǎn)實(shí)”，“由輕到重”也是房地產(chǎn)悄然進(jìn)行的大轉(zhuǎn)變。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代，再到現(xiàn)在的黑鐵時(shí)代?；诟咧苻D(zhuǎn)、輕資產(chǎn)的短平快式開發(fā)套路，正逐漸失去立足點(diǎn)。建立在長期主義理念上的投資運(yùn)營開發(fā)模式，所獲得的回報(bào)和增值越來越具吸引力。落實(shí)到細(xì)分領(lǐng)域，住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售周期不斷拉長，利潤率一降再降。而工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等重資產(chǎn)類房地產(chǎn)的成長性和收益率一路向上，行業(yè)機(jī)會(huì)不斷凸顯。

冷鏈物流

意想不到的房地產(chǎn)收益**

如果不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)百無聊賴的乏味行情，筆者并不會(huì)認(rèn)真去關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)新大陸。對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究得越深入，越是對(duì)其中的增長潛力和收益前景感到驚奇。

在房地產(chǎn)各物業(yè)門類中，投資回報(bào)率領(lǐng)先的，并不是大眾想象中的豪宅，寫字樓或者購物中心，而是物流地產(chǎn)。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2019年，北京、上海等一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在6%-8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)4%-5%和住宅地產(chǎn)2%-3%的回報(bào)率。

物流地產(chǎn)投資回報(bào)率在房地產(chǎn)行業(yè)脫穎而出，高于住宅和商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，不僅出現(xiàn)在一線城市，在全國大城市中也是普遍規(guī)律。

物流地產(chǎn)是一個(gè)范圍較廣的專業(yè)領(lǐng)域，包含倉儲(chǔ)、物流、配送，普通倉、高標(biāo)倉、冷鏈倉等多個(gè)類別。物流地產(chǎn)中，冷鏈物流又以其遙遙領(lǐng)先的投資回報(bào)率笑傲行業(yè)內(nèi)其他門類。以新三板市場(chǎng)掛牌冷鏈企業(yè)為樣本，冷鏈物流行業(yè)毛利率大致處于10%-30%區(qū)間。這樣的投資收益率，無論在江河日下的房地產(chǎn)業(yè)，還是產(chǎn)能過剩的實(shí)體產(chǎn)業(yè)都是令人艷羨的水平。

在冷鏈物流行業(yè)，各業(yè)務(wù)毛利率水平從高到低依次為：冷鏈倉儲(chǔ)>冷鏈裝卸>冷鏈運(yùn)輸。新三板上市的冷鏈企業(yè)，2017年前冷鏈倉儲(chǔ)的毛利率*高可達(dá)到50-60%。*近幾年，隨著眾多資金進(jìn)入冷鏈行業(yè)，收益率有所回歸。但是由于冷鏈物流仍處在高增長的機(jī)會(huì)風(fēng)口，投資回報(bào)率遠(yuǎn)超其它行業(yè)。特別是毛利率*高的冷鏈倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，整體毛利率仍有可能達(dá)到甚至超過30%。

毫無疑問，在一片看衰的房地產(chǎn)行業(yè)，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)需求基本飽和，增長乏力；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正冉冉升起，前景光明。冷鏈物流，令人意想不到地成為房地產(chǎn)收益**。

逆勢(shì)增長

冷鏈物流行業(yè)的發(fā)展前景

任何一個(gè)行業(yè)的高回報(bào)率都源于行業(yè)自身的高成長性，而高成長來自龐大強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。在遍地紅海、普遍過剩的中國經(jīng)濟(jì)中，這實(shí)在是一個(gè)稀缺品。

2020年后，由于**這個(gè)黑天鵝的降臨，曾經(jīng)蓬勃發(fā)展的多個(gè)行業(yè)受疫情影響，高增長勢(shì)頭嘎然而止。兩年多來，在一眼望不到頭的疫情反復(fù)沖擊下，消費(fèi)者的消費(fèi)愿望被極大扼制。需求疲軟和消費(fèi)降級(jí)在各個(gè)行業(yè)呈蔓延之勢(shì)。冷鏈物流行業(yè)，疫情發(fā)生后這兩年不但沒有停下前進(jìn)腳步，反而出現(xiàn)逆勢(shì)大幅增長的現(xiàn)象。

世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，疫情后全國冷庫相關(guān)的季均租賃面積為2019年的3倍。從16個(gè)主要城市冷庫成交租賃面積來看，2020年冷庫租賃面積為50.8萬平方米，同比提升125%；2021年前三季度，冷庫成交租賃面積為52.6萬平方米，超過2020年全年水平。

冷鏈物流行業(yè)的下游應(yīng)用中，食品冷鏈物流市場(chǎng)占比*大，接近90%；醫(yī)療冷鏈約9%；化工冷鏈約1%。農(nóng)產(chǎn)品、生鮮食品冷鏈的需求空間基本決定了行業(yè)成長的上限。

相比發(fā)達(dá)國家，農(nóng)產(chǎn)品流通渠道是我國存在巨大短板和長期增長潛力的藍(lán)海市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平的不斷提升，人們的生活方式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化。從*初僅僅是延長食品儲(chǔ)存時(shí)間的需求，到網(wǎng)購、生鮮電商、蔬果宅配等開始受到消費(fèi)者青睞，生鮮食品冷鏈在我國呈爆發(fā)式增長。我國農(nóng)產(chǎn)品冷鏈配送比例只要達(dá)到或接近發(fā)達(dá)國家平均水平，冷鏈配送設(shè)施和冷庫容量的需求量至少還有翻幾番的潛力。

**疫情極大地改變了全國居民的消費(fèi)行為。疫情加速生鮮食品線下轉(zhuǎn)線上，進(jìn)一步激活了冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)需求。生鮮電商爆發(fā)式增長，推動(dòng)冷鏈物流市場(chǎng)快速發(fā)展。2020年中國生鮮電商行業(yè)市場(chǎng)交易量為4047億元，較上年同期增長44.7%。預(yù)計(jì)2023年全國生鮮電商交易額將達(dá)8187億元，比2020年增長一倍。疫情后的兩年多來，持續(xù)不斷的居家隔離，對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品和生鮮冷凍食品的囤貨需求幾乎成為全國家庭消費(fèi)新剛需。目前生鮮電商正在全國快速擴(kuò)張，租倉需求不斷擴(kuò)大，其中包括對(duì)于冷庫的需求。同時(shí)在消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)下進(jìn)口食品的持續(xù)穩(wěn)定增長，對(duì)冷鏈物流產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。餐飲、商超等連鎖化業(yè)態(tài)快速擴(kuò)張，催生出更多網(wǎng)絡(luò)型、高標(biāo)準(zhǔn)的冷鏈物流需求。未來較長時(shí)間，生鮮食品冷鏈預(yù)計(jì)仍將快速增長。

**疫情后百業(yè)凋弊、需求萎縮的現(xiàn)狀中，冷鏈物流卻成為反常的另類。由于冷鏈物流在生鮮食品和疫苗試劑保存、配送中的特殊優(yōu)勢(shì)。疫情不但沒有減緩行業(yè)的高速發(fā)展，反而成為行業(yè)爆發(fā)的助推力。無需多加論證，僅憑親身感受和網(wǎng)購經(jīng)歷就可看出，在**疫情居家隔離之下生鮮電商迎來井噴式發(fā)展，冷鏈物流已經(jīng)成為保障民生和鏈接全球生鮮食品的重要通路。食品冷鏈、醫(yī)藥冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)方興未艾，冷庫基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)成為物流新基建的重要內(nèi)核。冷鏈物流的高速發(fā)展前景仍將保持一段較長時(shí)間。